뉴욕 시장, 무위험 거래

미국 뉴욕 루즈벨트섬에 들어설 코넬 공대 신규 캠퍼스 조감도 [출처=코넬대/비즈니즈인사이더]

[WhereNext] 뉴욕시(NYC) 시장은 왜 데이터 분석팀을 만들었을까?

뉴욕시(NYC)의 시장은
왜 데이터 분석팀을 만들었을까?

4차 산업혁명과 디지털 변혁은 도시의 가로등에서부터 CCTV, 도로, 차량에서 전송되는 교통의 흐름 및 충돌정보에 이르기까지 데이터를 수집할 수 있는 방법을 끊임없이 제공합니다. 이러한 데이터 수집 방법의 발전으로 지난 2년 동안 전 세계 데이터의 90%가 만들어졌다고해도 과언이 아닙니다.

그러나 많은 도시들은 데이터 활용 전략에 대한 고민이 없이 전통적인 방식으로 데이터를 수집하고 사용하고 있기 때문에 4차 산업혁명의 잠재력을 충분히 끌어내지 못하고 있습니다. 과연 ‘스마트’를 추구하는 도시들이 정말로 도시의 스마트함을 제대로 이끌어내고 있을까요?

디지털 잠재력을 통해 도시 문제를 해결하고 성공적인 스마트시티를 운영해나가고 있는 해외 사례들의 공통점은 특정 난제를 다루기 위해 올바른 데이터를 찾아 분석하고, 공공 안전에서부터 데이터 개방에 이르기까지 중요한 문제에 대해 실시간으로 올바른 결정을 내릴 수 있다는 것에 있습니다. 이는 시민들의 삶의 질과 기업 환경을 개선함으로써 궁극적으로 도시의 경제를 활성화시킵니다.

하버드의 공공정책대학원 케네디 스쿨의 연구에 따르면, 정부의 데이터 사용이 증가함에 따라 데이터 리더십에 대한 필요성 또한 증가하고 있다고 합니다. 데이터에 대한 리더십은 각기 다른 정부에서 다양한 모습, 직책, 조직구조 및 책임 등의 형태로 추진되고 있습니다.

뉴욕시의 최고 분석 책임자(CAO)였던 Esri 현 도시 분석가는 “뉴욕시는 CAO가 있었던 유일한 도시였습니다. 사실 이미 많은 기업들이 판매나 운영 효율성을 높이기 위해 분석 업무를 하고 있지만, CAO라는 직무는 매우 생소할 수 있습니다.”라고 말합니다.

기업의 매출 데이터를 분석하여 중요한 의사결정에 활용하듯이, 도시 또한 도시의 데이터를 분석하여 어디에 있는 누구에게 어떤 공공 서비스를 해야하는지 파악하는 것은 매우 중요합니다.

예를 들어, 위치 전략이 있는 스마트시티는 위치기반 분석 및 지상 트러싱(지상 조건을 관찰하여 기대치 테스트)을 사용하여 어디에서 어떤 상황이 발생할 지, 심지어 발생할 가능성이 있는 장소를 사전에 파악합니다. 이를 통해 도시는 소방관을 보호하거나 집주인이 아파트에서 좋은 세입자를 강탈하는 것을 방지하는 등 지역사회의 삶의 질을 향상시키기 위한 문제를 보다 효율적으로 해결할 수 있습니다.

출처: 하버드 공공정책대학원 케네디 스쿨, 데이터 기반 스마트시티 솔루션 연구 부문

IT 책임자는

최고 분석 책임자 vs. 최고 데이터 책임자
Chief Analytics Officers vs. Chief Data Officers

IoT(Internet of Things)에서 파생되는 디지털화된 실시간 데이터는 보다 스마트한 도시를 실현 시키는데 매우 중요한 역할을 합니다. 디지털 데이터 저장소가 기하급수적으로 늘어남에 따라 많은 글로벌 도시와 기업에서는 이미 최고 데이터 책임자(CDO)의 필요성을 뉴욕 시장 인지하고 있습니다. 스마트시티에서 이제 최고 데이터 책임자는 빼놓을 수 없는 책임 부분입니다. 이들은 데이터를 수집하는 것부터 어떻게 통합하고 관리해야 하는지, 그 방법을 잘 파악하고 있습니다.

그러나 엄청난 양의 잘 정리된 데이터를 갖고 있는 것은 마치 곡식을 창고에 보관만 하고 있는 것과 같습니다. 다양하고 많은 요구를 충족시킬 수 있는 엄청난 잠재력이 있지만, 이 원재료를 활용할 수 있는 방법과 필요한 부분을 찾아야 합니다. 최고 분석 책임자(CAO)는 조직의 데이터를 통해 어떻게 문제를 해결하고, 효율성을 높이며, 기회를 파악할 수 있을지 까지 연결시킵니다.

실례로, 최고 데이터 책임자(CDO)는 도로 안전 문제를 홍보하기 위해 교통사고 사건을 지도에 시각화 할 수 있습니다. 최고 분석 책임자(CAO)는 위치 데이터 기반으로 분석을 실시하여 요일, 시간, 교통량, 날씨, 도로 표면 등을 조사하여 왜 이러한 사건이 발생하는지 어떻게 사고율을 줄일 수 있을지 인사이트를 발굴하고 설명합니다.

최고 분석 책임자 & 최고 데이터 책임자
Chief Analytics Officers & Chief Data Officers

CDO와 CAO는 경쟁하지 않습니다. 그들은 서로를 보완합니다. 제대로 구성되지 않은 데이터에서 큰 해답을 얻을 수는 없습니다. 공공 또는 민간 분야의 CDO는 데이터의 최신성과 신뢰성을 조직에 적합하게 하고, 긴급한 문제에 대한 답변을 찾는 사람들이 쉽게 액세스 할 수 있도록 지원해야 합니다. 시 전역의 문제는 부서별로 구분되므로 액세스가 용이하고 데이터 공유가 넓을수록 결과가 좋습니다.

회사 또는 도시의 CDO는 엄청난 양의 저장된 데이터를 깔끔하게 정리된 백과사전과 같이 유지시키며, CAO의 분석팀은 데이터 기반의 문제해결 효율성을 높이고 의사결정을 강화하기 위해 해당 데이터를 적시적소에 활용할 수 있습니다.

데이터 기반 스마트시티 사례: 뉴욕시(NYC)

뉴욕시장의 데이터 분석팀은 초기엔 12명으로 구성되어 있었으며, 어떤 문제가 있는지 파악하기 위해선 850만명이 거주하는 도시에서 생산된 빅데이터를 살펴보는 방법부터 배워야 했습니다. 예를 들어, 매일 311,000건의 연락처를 기록한 긴급 피드와 하루 평균 30,000건의 911 시스템 피드를 받았습니다.

데이터 분석팀은 도시 빌딩의 다양한 허가 유형과 화재 발생 데이터를 분석하여 소방관의 사망 위험을 낮추기 위한 패턴을 분석하였습니다. 또한, 임대료가 안정된 아파트에서 주민들의 임대료 인상을 강요한 집주인을 유죄 판결하는데 도움이 되는 패턴을 발견했습니다. 두 경우 모두 문제가 발생할 가능성이 있는 지점을 정확하게 예측하고, 공간정보시스템(GIS)를 활용하여 이러한 예측을 전달하는 알고리즘을 생성하였습니다.

스마트시티는 갑작스러운 보건, 안보, 경제 위기에 직면했을 때에 신속하게 새로운 솔루션을 찾을 수있어야 합니다. 바로 이 역할을 하는 것이 데이터 분석 책임자(CAO)와 그 분석 팀이죠.

CAO는 시 당국자들이 제기한 문제에 어떻게 대응하고, 왜 사건이 일어나고 있는지 그리고 어떻게 해결될 수 있는지 데이터 분석을 통해 지원합니다.

적용 사례1)
부동산 가격 왜곡으로 인한 불법 임대관행 문제 해결

뉴욕시에서 세입자를 보호하고 저렴한 주택을 보전하기 위해 마련 되었던 임대료 상한제가 부동산 가격의 왜곡을 일으키면서 불법 임대 관행 문제가 발생하였습니다. 집주인은 임대 규제 아파트를 세입자로부터 빼앗아 구매자에게 매력적이고 수익성을 높일 수 있는 현대식 건물로 개조하였고, 대다수의 뉴욕 시민들은 무주택자 및 렌트자로 남게 되거나 노숙자가 되었습니다.

이에 빌드 블라시오 (Bill de Blasio) 뉴욕 시장은 데이터 분석팀에게 어떤 문제가 일어났는지, 왜 일어났는지, 무슨 일이 일어날 것인지 예측하고, 어떻게 대응하여 예방할 수 있는지에 대한 질문의 답을 찾도록 요청하였습니다.뉴욕 시장

비록 데이터 분석팀은 당시에 해결책을 찾기 위한 마땅한 인공지능 알고리즘을 보유하고 있지 않았지만, 위치정보와 GIS 기술을 활용하여 영향을 미칠 수 있는 방대한 데이터를 수집하고, 이면에 숨겨진 추세를 밝혀내야 한다는 것을 알고 있었습니다. 그리고 이후 법 집행 활동이나 기소를 위한 기초 자료를 형성할 수 있는 정보를 제공하기 위해 데이터 기반의 진실을 밝혀내야 했습니다.

관련 문제를 해결하기 위해서는 검찰, 법 집행관, 변호사, 거주자 및 기타 담당자들과 이야기를 하여야 했습니다. 그러나 중요한 의논을 하거나 부서별 진행상황을 발표할 때 기반자료로 쓰기 위한 주택 정보와 집주인 관련 데이터는 뉴욕 시의 여러 부서에 분산되어 있었습니다.

분석 팀은 패턴을 파악할 수 있는 적합한 데이터를 찾기 위해 새로운 접근법을 고안했습니다. 뉴욕시가 가장 고민하는 부분을 어떤 데이터에서 확인할 수 있습니까? 라는 질문을 던지기 시작했습니다.

여기서 몇 가지 전환점을 발견했습니다: 주택시장에 나와있거나 최근에 5건 이상의 임대료 규제 아파트가 팔렸다면 이는 의심할 수 있는 포인트를 의미합니다. 임대료가 안정화되어 있는 거주자는 시장 가격보다 낮은 임대료를 지불합니다. 부도덕한 소유자는 세입자를 압박하기 위해 더 많은 돈을 빌려 주택들을 임대하고 건물을 개조하는 등 다양한 방법을 이용합니다.

분석팀은 그 주의점에 도달한 건물을 분석할 때, 실제로 오븐 또는 냉장고를 없애거나 공사 먼지를 만들어 아파트에 거주할 없도록 만드는 집주인에 대한 불만을 발견할 수 있었습니다. 이를 기반으로 몇 주 안에 그러한 괴롭힘이 어디에서 일어날지 예측할 수 있었습니다.

아래와 같은 내용을 기반으로 동향을 조사했습니다:
– 누가 건물을 매매했고 어디에 위치하고 있는가?
– 이웃의 사회경제적 및 인구통계학적 요인은 무엇입니까?
– 어떤 건물이 개조 되었고 매매되었는가?
– 세입자가 관련 불만을 갖은 세입자는 누구인가?

도시의 (빅)데이터를 통해 실현되는 공통의 결과에는 ‘어디에’ 라는 ‘위치’가 있었습니다. GIS를 통해 주택 매매부터 집주인 불만에 이르는 중요한 요인도 지도 상의 위치와 연관 지었습니다. 뉴욕시의 데이터 분석 결과는 검찰이 더 많은 신념을 확보할 수 있도록 했으며, 위치정보를 기반으로 문제 지점을 발견할 수 있는 신뢰할 수 있는 가이드를 제작하여 배포하였습니다. 뿐만 아니라, 관련 공무원이 세입자를 괴롭힘을 가하는 집주인에게 경고를 보내는 것도 도왔습니다.

스마트시티는 위치 기반 분석과 지상검증을 활용하여 상황이 어디에서 일어나고 있는지 진단하고, 발생 가능성이 높은 곳을 예측하고 대응합니다

적용 사례2)
빅데이터를 활용하여 소방관의 사망위험을 낮추기 위한 분석

배경 및 도전과제
NYC 소방관이 불법적인 구조 개조로 인해 건물 화재에서 사망하거나 주요 소방 시설물이 제대로 설치 되지 않은 상황에서 화재가 급격하게 확산될 가능성이 있다는 우려가 있었습니다.
분석팀은 보유한 도시의 데이터로는 어느 위치에 어떤 문제가 있는지 파악하기 어려웠었습니다. 더욱이, 실제로 위반이 감지되거나 보고된 사례 정보가 극히 부족하였습니다.

CAO는 시 당국자들이 제기한 문제에 어떻게 대응하고, 왜 사건이 일어나고 있는지 그리고 어떻게 해결될 수 있는지 트러블 슈팅을 지원합니다

해결방법
그러하여 우선 어떤 상황에서 생명을 위협할 수 있는 조건이 높은지 알려주는 것부터 시작하였습니다. 분석팀은 위험한 위반 가능성이 높은 지역에 집중하여 화재 예방에 도움이 될 수 있는 방법과 화재에 대응할 때 생명을 위협할 수 있는 조건이 얼마나 높은지 소방관에게 알려주고자 했습니다.

먼저 의심되는 지역을 찾아내기 위해서 GIS를 활용하여 이웃 지역의 경제 및 인구통계학적 요인과 위반 기록, 즉 불법 개조가 발견되거나 의심된 지역과 화재의 위치를 맵핑하였습니다. 이러한 요인을 고려하여 위치정보 뉴욕 시장 기반 알고리즘을 개발하고, 위험한 위반사항이 발견될 가능성이 높은 지역을 예측했습니다. 이후 공무원이 실사를 나갈 지역과 건물을 제안하면서 분석팀의 가정을 반복적으로 검증해 나갔습니다. 중대한 위반이 없는 지역은 알고리즘을 다시 더 세밀하게 조정하고 관련 없는 변수를 파악해냈습니다. 심각한 위반사항이 있는 건물을 식별하기 위한 초기 노력은 21%의 적중률이었지만, 이러한 조정을 통해 71%으로 적중률을 향상시켰습니다.

궁극적으로 분석팀은 소방관들에게 불법 개조 가능성이 높은 위험 지역과 건물을 예측할 수 있는 방법을 제공할 수 있었습니다. 이제 이 알고리즘은 소방관이 안전하고 효과적으로 화재와 싸울 수 있는 능력이 있어 중요한 역할을 하고 있습니다.

데이터 분석팀의 특징

분석가를 양성하는 대학이나 전공은 없습니다. 오히려 다양한 경험이 있는 사람들이 답을 찾기 위한 미지의 길을 걷는데 능숙하다는 것은 알고 있을 것 입니다. 더욱이 보건, 경제 또는 사회 문제가 빠르게 증식할 수 있는 뉴욕과 같이 복잡한 도시에서는 데이터 분석이 수년 간의 박사 논문이 될 수 없습니다. 그것은 도시에서 시민의 건강, 안전 및 삶의 질을 위협하는 다양하고 예측하기 어려운 삶과 죽음의 문제에 대해 신속하게 대답을 낼 수 있어야 합니다.

TF팀은 임대 규제 아파트에서 건물을 구매자에게 더 가치있게 만들기 위해 거주자를 강요한 NYC 집주인을 조사했을 때 CAO가 불러 모아 위치 분석을 통해 이 문제를 해결하였습니다

뉴욕시 데이터 분석팀은 NYC 임대규제 아파트 규정을 위반한 집주인을 조사했을 때 CAO가 불러 모아 위치 분석을 통해 이 문제를 해결하였습니다.

분석팀은 변호사, 경찰, 소방관, 임대인, 집주인, 의사, 간호사 및 모든 공무원과 이야기하는 법을 알아야합니다. 경제, 사회 동향 및 정치 문제에 영향을 미칠 수 있는 방식을 이해하고 새로운 탐구 방법을 모색해야합니다.

도시 또는 기업, 특히 분석팀의 리더를 위해 작업을 수행하는 팀원들은 호기심이 많고, 행동아 빨라야 하며, 다른 전문가의 언어를 이해하고, 접근 방식에 창의적이며, 올바른 데이터를 발굴하는데 적극적이어야 하며 위치 분석을 사용할 수 있습니다.

스마트 도시가 이러한 문제해결 분석팀을 구성할 때 업무의 효율성은 향상되고, NYC 소방관 및 불법적으로 개축 된 건물의 경우 이러한 분석 노력으로 생명을 구하고 상해를 예방할 수 있었습니다.

MODA 모델
(The Mayor’s Office of Data Analytics in NYC)

뉴욕시의 시장 직속의 데이터 분석팀(MODA)는 미국 최초의 데이터 분석 부서이며, 최초의 최고 분석 책임자(CAO)를 고용했습니다. 그렇기 때문에, 분석팀은 자체 모범 사례를 수립해야 했습니다. 해당 프로세스에는 다음 질문에 대한 대답이 포함됩니다:

Scoping(범위 설정): 현 상황의 문제 진단 및 해결하고자 하는 목표
Data(데이터): 사용 가능한 데이터는 무엇이며 어떻게 활용할 수 뉴욕 시장 있습니까? 데이터가 유용합니까? 어떻게 그리고 왜 수집 되었습니까?
Analytics(분석): 분석 연구가 부서 또는 도시 전체 운영의 요구사항 및 목표에 부합합니까?
Ground-truthing(실사/현실검증): 타 부서의 구성원이 예측 알고리즘을 테스트할 의향이 있으며, 협조적입니까? 분석팀이 알고리즘을 재평가하고 세분화할 수 있도록 두 번 이상 수행할 예정입니까?
Implementation(구현): 분석팀이 프로젝트를 진행하는데 필요한 모든 리소스/도구를 요청 부서 및 해당 담당자에게 제공했습니까?

– 원문보기: https://www.esri.com/about/newsroom/publications/wherenext/smart-city-and-the-chief-analytics-officer/
– 데이터 성숙도 도구(하버드): https://datasmart.ash.harvard.edu/news/article/how-data-driven-your-city

Daum 뉴스

미국 뉴욕시장 선거 후보를 선출하기 위한 민주당 경선이 약 2주 앞으로 다가온 가운데 최근 여론조사에서 뚜렷한 선두주자가 나오지 않고 있다. 초반 압도적인 지지를 얻으며 최초의 아시아계 시장 탄생에 대한 기대감을 높였던 앤드루 양이 경선 코앞에서 고전을 면치 못하며 선거가 혼전 양상을 띠는 모습이다. 양은 지난해 대선 경선에서 기본소득 공약을 내세우며 진보 색채를 뚜렷이 했지만, 이번에는 경찰 증원 등 다른 후보 대비 보수적인 정책을 내세웠다는 이유로 경쟁자들로부터 “공화당원이냐”는 지적까지 들었다.

3일 폴리티코 등에 따르면 이날 유세를 위해 브루클린 파크슬로프를 찾은 양은 10여 명의 시위대와 맞닥뜨렸다. 이들은 ‘헤지펀드 시장’ ‘양=경찰 증원’ ‘양의 순위를 올리지 말라’ 등의 문구가 새겨진 팻말을 들고 구호를 외치며 달려들었다. 시위는 ‘변화를 위한 뉴욕 공동체’ ‘교육 평등을 위한 동맹’ 등 좌파 성향 단체들이 주도했다. 잠시 이들과 대화를 시도했던 양은 결국 이날 계획했던 대중 연설을 포기했고, 도착한 지 3분 만에 자리를 떠 근처 지하철역으로 피신했다. 양의 선거캠프는 “그의 경쟁자인 스콧 스트링어가 ‘기자회견 납치 사건’을 기획했다”고 주장했지만, 스트링어 측은 이를 부인했다. 스트링어는 전날 밤 진행된 두 번째 토론회에서 거버너스섬에 카지노를 짓겠다는 양의 공약을 거론하며 그를 “공화당원”으로 칭한 인물이다.

특히 양은 다른 출마자들보다 다소 보수적인 입장을 취했다는 이유로 선거운동 내내 집중 공격 대상이 되고 있다. 폭력 사건 뉴욕 시장 대응을 위해 경찰 병력을 늘려 치안을 강화하겠다고 주장한 것이 대표적이다. 뉴욕에서 총기 폭력 사건이 전년 대비 80% 급증하면서 범죄 문제는 이번 경선에서 최대 쟁점으로 꼽히고 있다. 다른 후보들이 조지 플로이드 사건에서 촉발된 진보 단체들의 경찰 과잉 진압 반대 시위와 발맞춰 경찰 예산 삭감을 주장하는 동안 양은 급격한 예산 변경에 반대했다.

USA투데이에 따르면 양과 에릭 애덤스, 캐스린 가르시아 전 뉴욕시 청소국장 등이 비교적 유력하다. 그러나 어느 한 명도 압도적 우위에 놓여 있지 않고, 토론회가 진행되면서 민심이 급격하게 변화하고 있다.

뉴욕 시장을 점령한 위워크(WeWork)

위워크(WeWork)는 요즘 전 세계 스타트업 사이에서 가장 핫한 오피스 임대 회사로 포브스(Forbes) 지가 추산하기로는 무려 12조 원의 기업 가치가 있다고 평가받는다. 미국, 이스라엘, 영국, 캐나다, 네덜란드, 독일 등 전 세계 각지 10여 개국 38개 이상의 도시에 152개 오피스를 가졌으며 앞으로는 멕시코, 인도에 진출할 계획이다. 게다가 명동 대신증권 신사옥의 10개 층을 무려 15년간 몽땅 통으로 빌리는 양해각서(MOU)를 체결하면서 지면을 화려하게 장식했다.

원래는 집값을 얘기할 차례였는데 마침 한 선배님이 위워크에 관해서 좀 써보라고 하셔서… 요리조리 피하고 며칠 밍기적거리다가 컴퓨터 앞에 앉았다. 나름 아련한 첫사랑(?) 같은 추억이 있기 때문이다.

뉴욕에서 건물 찾아 삼만 리

2012년 1월, 허드슨 강의 매서운 칼바람이 맨해튼 38가의 건물 문을 나서는 내 얼굴을 사정없이 휘갈겼다. 당시 나는 모 단체의 부탁으로 센터 이전을 위해 뉴욕에서 2000스퀘어피트(약 60평) 정도 되는 공간을 찾고 있었는데 마땅한 곳이 없어 꽤나 많은 건물을 기웃거리던 참이었다. 당시 뉴욕 분위기는 미국 금융위기의 아픔이 채 가시지 않아 무척 우울했다. 썰렁하기만 하던 뉴욕의 오피스 시장에는 건물을 보러 다니는 임차인이 드물었고 특히나 춥디추운 1월은 더더욱 손님이 뜸한 상황.

나는 건물주에게 ‘당신 건물은 너무 낡아서 안 되겠으니 창문과 화장실을 다 새 걸로 갈아주시오.’ ‘우리는 5년이나 임차해줄 터이니 임대료는 35불에서 30불만 주겠소.’라는 식으로 미리 임대료를 깎고 당돌한 요구를 포함한 임차의향서(proposal)를 들이밀었다. 뉴욕 미드타운의 쟁쟁한 건물주님께 이런 오만불손한 요구를 한 것은 나의 무지에 가까운 객기라기보다는 사실 브로커가 먼저 우리에게 제안한 내용들이었다. 그만큼 절박한 건물주들도 있었고, 뉴욕의 공실은 심각했던 것이다.

3월에 다시 브로커에게 연락을 했다. 예전에는 전화만 하면 당장에라도 달려올 것 같던 사람이 ‘나중에 전화할게.’라고 해놓고는 연락이 없다. 뭐지? 가까스로 직접 브로커의 오피스에 찾아가서 물건을 받아 건물주에게 오퍼 내려고 하는데 ‘야, 너 35불 낸다고 하면 아마 못 들어갈걸? 지금 다른 애들은 38불에 오퍼 넣으려고 하던데…’라는 게 아닌가. 불과 2달이 지났을 뿐인데 2012년 뉴욕에 찾아온 봄은 그해부터 부동산 붐을 일으켰고 괜찮다 싶은 건물은 그사이 웃돈을 주지 않으면 안 될 만큼 시장이 후끈 달아오르기 시작했다.

나도 대박 아이템

우리가 찾던 공간은 2000스퀘어피트라서 Class C 꼬마빌딩 1개 층을 쓰거나 Class B 중형빌딩 1개 층을 쪼개서 들어가야 했다. 스퀘어피트 당 임대료는 비슷한데 건물의 퀄리티는 5000스퀘어피트(약 140평)나 8000스퀘어피트(약 230평) 건물로 가면서 비교가 안 될 만큼 좋아지는 것이었다.

이때 문득 사업 아이템이 떠올랐다. 우리가 큰 공간을 빌려서 조금씩 나누어 재임대를 주면 어떨까? 그때 마침 잘나가는 건축가 친구와 같이 코워킹 스페이스(co-working space) 아이디어를 주고받으며 그동안 본 건물 중에 덩치는 뉴욕 시장 큰데 저렴했던 건물을 빌리는 계획을 세우기 시작했다. 사실 그때만 해도 코워킹 스페이스라는 개념이 별로 없던 시기라 섹션 오피스라는 단어를 사용했다. 당시 비슷한 일을 하는 회사로는 ‘오피스 링크스(Office Links)’ ‘리저스(Regus)’ 그리고 ‘위워크’ 등이 있었다.

위워크는 뉴욕에 3개의 오피스만 있었고, 2곳이 신규로 공사 중이었다. 그들의 전략은 나 같은 촌놈이 뉴욕 시장 보기에는 그냥 어디 대학교 도서관에 조그만 벤처회사나 컴퓨터로 사업을 하는 젊디젊은 사람들 모아다가 동아리방 느낌으로 으샤으샤 하는 것 같아 보였다. O2O(Online to Offline) 서비스의 태동기였고 IT가 지금처럼 주목을 받는 상황도 아니었다.

우리는 가구디자인부터 운영방안까지 갖은 아이디어를 짜냈다. 솔직히 당시의 어려운 경제 상황에서 공유경제를 도입해 오피스 사용자들이 조금이라도 경제적 부담을 줄이도록 하자는 뜻에서 준비한 것이지 뉴욕에 벤처 붐이 일어날 거라는 예지몽을 꾼 건 아니었다. 어찌 됐든 임대사업은 본질적으로 캐피탈 비즈니스라 자본유치가 0순위인데 우리는 결국 투자를 유치하지 못해 사업계획이 흐지부지 끝나 버렸다. 한국 사람이 한국 자본으로 미국 건물에 투자해서 미국인을 상대로 사업을 한다는 게 애당초 좋은 그림이 아니었던 것이다.

반면 당시 오피스 뉴욕 시장 5개를 막 완성한 위워크는 모바일과 SNS의 성장에 따라 뉴욕으로 밀려드는 신생 벤처와 미국 경기회복의 로켓을 제대로 타고 3년 반 만에 뉴욕에만 23개의 오피스를 둔 10조짜리 글로벌 회사가 되었다.

위워크는 무엇을 했길래 투자자들이 열광하는 걸까? 현재 위워크는 LA, 샌프란시스코, 시애틀 등 IT가 발달한 대도시권에 기반 두고 있다. 특히 절반 이상의 지점이 뉴욕이라는 도시 한군데에 몰려있으니 뉴욕을 중심으로 살펴보면 좋을 듯하다. 참고로 필자는 CCIM(Certified Commercial Investment Member) 뉴욕 매트로 지부 회원이다.

맨해튼 오피스에 내 엉덩이 깔 자리를 만들어보자

뉴욕에서 건물 얻기

한국과 달리 미국은 오피스를 임대하기가 쉽지가 않다. 일단 신용 사회인 미국에서는 회사의 크레딧이 매우 중요한데 신생 회사 같은 무명 회사들은 건물주에게 퇴짜 1순위 맞기 딱 좋다. 한국처럼 임대간판 붙어 있다고 해서 경비아저씨한테 ‘빈 사무실 보러왔는데요’라고 하면 대부분 전속 에이전트나 브로커를 연결해 준다. 미국은 한국처럼 보증금을 많이 걸지 않고 몇 달 치 월세 정도만 받기 때문에 사전에 회사의 평판, 업종, 웹사이트 등등을 다 확인해보고 여러 임차인이 들이미는 오퍼를 면밀히 검토해서 건물주가 고르게 된다. 구직활동과 비슷하다고 보면 되는데 어차피 여러 건물에 오퍼를 내니 억울할 것도 없긴 하다.

포인트는 뉴욕은 완전한 임대인 위주 시장(Sellers Market)이기 때문에 건물주는 조물주 다음의 진짜 ‘갑’으로 건물을 비워두면 비워두지 아무나 받지는 않는다는 것. 우리처럼 임대계약서 한 장 달랑 쓰는 것이 아니라 몇십 페이지에 달하는 계약서와 라이더까지 쓰려면 변호사 도움이 없이는 힘들다.

뉴욕에서 오피스 만들기

미국 오피스는 처음에 많은 고정 비용이 든다. 필자가 당시 진행한 사례의 경우, 매우 특수한 사례이기는 하지만, 1년 치 임대료의 2배에 달하는 비용이 들어갔다. 그래서 5년 이상 임대하지 않으면 수리비가 나오질 않았다. 운 좋게 남이 해놓은 인테리어가 있으면 다행이겠지만 보통은 임대 기간이 끝나면 콘크리트만 남기고 내부를 다 철거해야 한다. 물론 철거비는 임차인 부담이다. 아무리 간단한 인테리어 공사라도 한국서 일반적으로 생각하는 1-2주 공사가 아니라 1-2달, 심하면 몇 달이 걸린다. 뉴욕시의 공무원들이 일하는 속도와 꼼꼼함은 수도꼭지 하나(과장이 아니라 정말 수도꼭지 하나) 만드는 것도 설계도 그려와서 승인이 떨어져야 하고 점검원이 직접 나와서 사인오프, 즉 도장 꽝 찍지 않으면 한 발도 못 움직인다.

물론 셔터 내려놓고 밤에 몰래 공사하는 경우도 왕왕 있으나 그러다가 걸리면 벌금도 벌금이지만 건물주한테서 소송을 당하고 쫓겨나는 빌미를 제공하게 된다. 예기치 못한 돌발 변수라도 생기면 공사 한 달 늦춰지는 건 일도 아니고 소방법이 워낙 강해 스프링클러 공사까지 건드리면 돈은 1만 불 단위로 추가로 깨진다. 건축 자재를 캘리포니아에서 배달받았더니 사이즈가 안 맞거나 색상이 다를 경우 물건을 반품하고 새로 받아야 한다. 편도 6000킬로미터를 양쪽으로 왔다 갔다 하는 일이 어디 쉬우랴. 반면 한국은 공사가 쉽고 저렴하고 빠른 편이다.

이전 비용이 매우 크다

미국은 임대 기간이 적어도 3년, 길면 15-30년씩이다. 그동안에는 어쨌든 수십장에 걸친 계약을 이행하고 그에 따른 법적인 책임을 진다. 중간에 어쩔 수 없이 큰 곳으로 옮기거나 나가는 경우에 ‘건물주님, 죄송한데… 이런저런 이유로 중간에 나가려고 하는데요…’가 통하질 않으니 보통 전대(sub lease)를 해서 다른 사람이 쓰도록 재임대를 주게 된다. 이때 30불에 빌린 건물이 빨리 나가지 않으면 25불, 20불에도 세를 놓아야 하니 남은 기간 동안 막대한 손해를 볼 수밖에 없다. 그나마 전대를 허용하는 건물주는 마음씨 좋은 편에 속하고 아예 전대조차 못 하게 막아놓는 건물도 부지기수다. “나는 ‘너’를 믿고 ‘너’한테 건물을 빌려준거니 다른 사람한테 주지 마라”고 하면 사실 할 말이 없다. 한국의 모 업체도 맨해튼에 가게를 열고 적자가 나는데도 울며 겨자 먹기로 영업을 지속하는 것은 이런 이유에서다.

미국의 오피스 수요 이해하기

기업 자체의 수요가 다양하다

미국은 스타트업의 경우 사업이 대박 났다 하면 시장 크기가 워낙에 크기 때문에 투자의 규모도 상상을 초월한다. 그런 투자를 받고 미국 전역 서비스로 확대하는 경우 회사의 팽창 크기가 한국과는 비교가 안 된다. 순식간에 몇십 명, 몇백 명으로 불어난다. 그러다 보면 스타트업의 오피스 수요는 매우 가변적이라 하겠다. 또한 덩치가 큰 미국회사들은 미국 전역에 사람들이 뉴욕 시장 흩어져 일하다가도 인력이동이 빈번하게 일어나고, 여러 회사의 팀원들을 모아 테스크포스(TF)팀을 만들거나, 조직개편이 있는 경우 일시적이고 구조적이고 자잘한 오피스 수요가 생기게 마련이다.

이런 부분적인 수요가 있기 때문에 구글처럼 큰 회사들도 위워크의 공간을 많이 빌린다. 이렇게 하면 외부의 조직들과 더불어 협업해야 하는 경우에도 사무실에 외지인을 들이지 않을 수 있으니 보안 이슈도 해결하고, 직원들이 회사의 굴레를 벗어나 좀 더 창의적으로 외부의 ‘기’와 아이디어를 흡수해올 수 있어서 협업의 시너지를 극대화 시킬 수 있다.

개인들의 오피스 수요가 많다

기업보다 훨씬 큰 수요는 개인들이다. 이해를 돕기 위해선 먼저 미국 서비스업의 특성을 살펴보면 좋겠다. 미국에는 프리랜서부터 컨설팅까지 별의별 서비스업이 있다. 길에서 옆집 사는 의사 양반을 만나 이런저런 얘기를 하다가 ‘요즘 몸이 어디가 아픈데요…’라고 잠깐 상담해도 다음 날 청구서가 날아온다고 할 정도로 공과 사는 엄격히 구분하고, 뉴욕의 경우 식당 웨이터들이 식삿값의 18퍼센트를 기본 팁으로 받아가는 것에 대해 인색하지 않다. 오히려 20-30퍼센트의 팁도 기꺼이 지불할 정도로 미국 사회는 다른 사람의 서비스에 대한 감사와 그에 대한 보상이 문화적으로 정착되어 있다. 영화에서처럼 호텔에서 짐을 들어주는 벨보이에게 척 멋있게 팁을 주는 게 호텔 왔으니 가오 한 번 잡아보려는 게 아니다. 미국 사람들은 택시를 타고 내릴 때도 서비스에 대한 감사의 표시로 늘 돈을 지불하는 것이다.

프로의 영역에서도 누가 어떤 서비스를 제공한다고 하면 거기에 대한 간접비 지출을 당연하게 여기는 문화가 깔려있다. 직접비 외에 눈에 잘 띄지 않는 간접비 같은 건 대충 뭉개고 인정하지 않으려는 동양의 문화와는 많이 다른 것이다. 그래서 미국에서는 다양하게 분화된 서비스업이 성장하고 개인은 회사라는 조직 내에서 비효율적으로 일하지 않아도, 회사 타이틀이 굳이 없더라도 1-2인 회사를 만들어 먹고살 수 있는 선순환 구조가 만들어져 있다. 인건비가 워낙에 비싼 미국에서는 회사 입장에서도 아웃소싱을 통해 효율성을 높일 수 있으니 서로가 윈윈이다.

위워크의 탄생

위워크는 부동산을 이용하는 이용자의 관점과 사업을 운영하는 사업자의 관점에서 지켜봐야 한다.

부동산 이용자의 관점

그 짧은 성공역사에서 볼 수 있듯이 위에 기술된 어마어마한 문제점들을 시원하게, 한 방에 해결한 좋은 솔루션이다. 다른 곳은 몰라도 뉴욕처럼 건물주들이 지독한 횡포를 부리는 지역에서 초기에 목돈 들지 않고 쉽게 들어가서 필요한 뉴욕 시장 공간을 필요한 기간 만큼 쓸 수 있다는 점은 이용자에게 사막의 오아시스를 만난 것과 같으니 쌍수를 들고 환영할 수밖에 없다. 인테리어 비용이 들지도 않고 회사가 커지면서 얼마든지 옮겨갈 수 있으니 여러모로 경제적 이점이 크다. 고매하신 맨해튼의 건물주들을 만나 아쉬운 소리 할 필요도 없고 오랜 계약 기간 묶여서 법적인 책임을 다해야 하거나 복잡한 법적 서류를 들고 다닐 필요도 없다.

위워크는 대개 스타트업들이 좋아할 만한 시내 요지에 입점하기 때문에 위치적인 장점도 무척 크다. 5년 전 미국의 코워킹 스페이스 사용자 수는 1만 명 정도에 불과했지만 3년 만에 26배 성장했고 그 후 시장은 뉴욕을 벗어난 미국 전역, 전 세계에서 폭발적으로 성장했다. 위워크과 같은 공유경제형 모델은 전통적 뉴욕 시장 부동산 시장의 비효율성에 심한 갈증을 느끼던 소비자들의 니즈를 정확히 읽은 시의적절한 솔루션이었다고 생각한다.

사업자의 관점

부동산이 아닌 스타트업이나 소호 사무실을 운영하는 사업자의 관점에서 바라보면 위워크에 입주한다는 건 새로운 벤처 생태계와 플랫폼에 합류하게 된다는 것이다. 위워크에서는 앱을 통해 전 세계 모든 위워크에서 일하는 사람을 커뮤니티로 연결해주는데, 각 개인이 개인화된 자원을 생성하는 데 그치지 않고 내부적인 생태계에서 팔고 교환할 수 있는 선순환 구조가 만들어진다. 한 벤처회사가 디자인이 필요한 부분이 있어 ‘이런 도움이 필요하다’고 하면 위워크에 입주한 디자이너가 그걸 보고 연락해서 뚝딱 일을 해치우도록 하고 콜라보가 필요하면 같은 층, 같은 건물에 있는 팀을 찾아 바로 미팅을 가질 수도 있다.

기존의 대기업에서 일하는 것과 겉으로 보면 큰 차이가 없을 만큼 대형 건물에서 여러 사람과 더불어 일할 수 있다는 것은 심리적 안정감을 준다. 그뿐 아니라 위워크라는 이름으로 대동단결해 네트워크를 형성하게 되면 어느 임계점(유저 수)을 넘는 순간 기존 거대조직의 수직적 업무체계에서나 가능했던 철저한 분업이 수평적으로도 가능해지는 것이다. 모두가 사장님으로.

게다가 미국은 다른 사람들의 아이디어를 최대한 존중하고 무단으로 도용하는 것을 굉장한 비도덕적인 행위로 간주하기 때문에 처음 보는 사람과도 맥주병을 기울이며 아이디어 공유를 자유롭게 한다. 미국에서는 캐주얼한 파티를 통해 필요한 인적 네트워크를 구축하고 세일즈하며 투자유치를 비롯한 대부분의 비즈니스가 이뤄지는데, 위워크는 그런 파티를 아주 적절하게 만들어 주는 호스트 역할을 하는 것이다. 이미 내부 자원만 잘 연계해도 시스템이 돌아가는 플랫폼을 구축했다.

위워크의 과제

다만 위워크의 내부 자원들은 유기적으로 선순환 되지 않으면 내부적으로는 이탈이 생길 수밖에 없다. 또한 조직이 비대해지면서 비효율이 발생하는 경우 비용은 고정인데 수입은 유동적인 구조가 되어 큰 리스크를 혼자 짊어지게 될 테니 관리에 만전을 기해야 한다. 무슨 일이 생길지 모르는 15년이라는 계약 기간 동안, 초기에는 싼 임대료로 들어가서 경쟁력이 있다 하더라도 몇 년 후 임대료가 오르는 시점에서는 추가적인 가치창조와 혁신을 통한 2단 점프가 없다면 자칫 ‘WeWorked’라는 과거형으로 끝날 수도 있다는 것은 부동산쟁이로서 살짝 염려되는 부분이다.

특히 위워크가 뉴욕에서 해결하고 만들어 온 만큼의 가치 전달이 한국 시장에서도 충분히 가능할지 면밀히 검토하는 등 한국 실정에 맞는 현지화 노력이 필요할 듯싶다.

필자 남성태

20년 부동산 덕후로 뉴욕에서 공부하고 일하면서 선진사례를 열심히 돌아다니면서 공부했습니다. 부동산 테크, 선진화, 금융 혁신, 부동산 디벨로퍼 활성화에 관심이 많습니다. 글로벌 컨설팅회사, 뉴욕의 부동산 투자회사를 거쳐 지금은 부동산+금융+IT의 핀테크회사 대표를 맡고 있습니다.

블룸버그 前 뉴욕시장, 코넬 공대에 1천억원 기부한 이유는

미국 뉴욕 루즈벨트섬에 들어설 코넬 공대 신규 캠퍼스 조감도 [출처=코넬대/비즈니즈인사이더]

마이클 블룸버그 전 뉴욕 뉴욕 시장 시장이 뉴욕시의 IT 산업 발전을 위해 코넬대학교 공과대학에 1억달러(약 1천117억2천만원)를 기부했다고 16일(현지시간) 미국 비즈니스인사이더가 보도했다.

블룸버그 전 시장의 기부금을 받은 코넬 공대는 오는 2017년 뉴욕시의 루즈벨트섬에 공대 대학원 캠퍼스를 개설할 예정으로, 지난 2011년 블룸버그 시장 재직 당시 유치가 결정된 사안이다. 해당 캠퍼스에는 컴퓨터과학, 경영 전문 대학원이 설치될 예정이다.

거액을 기부함에 따라 코넬대는 첫 번째 들어설 건물에 ‘블룸버그 센터(the Bloomberg Center)’라는 이름을 붙일 계획이다.

2015.06.17 2015.06.17 2015.06.17 2015.06.17

블룸버그 전 시장 외에도 퀄컴의 창업자인 어윈 제이콥스와 그의 아내 조안 제이콥스도 1억3천300만달러(약 1천485억7천만원)을 기탁함에 따라 다음 건물에는 가문 이름을 딴 ‘제이콥스 센터(the Jacobs Center)’라는 이름이 붙여진다.

코넬대는 새로운 캠퍼스에 저에너지 기술을 적용해 친환경 캠퍼스를 조성할 계획이다. 루즈벨트섬에 12에이커 규모로 들어설 이 캠퍼스에는 2천여명의 대학원생이 거주할 예정이며, 향후 뉴욕시의 IT 산업 발전에 기여할 것으로 전망된다. 보도는 이러한 점이 블룸버그 전 시장의 기부의 배경으로 작용했다고 전했다.

선교사의 딸 등 최초로 2명의 한인 뉴욕시의원 배출

뉴욕교계가 기도했던 두 명의 한인 여성 후보가 뉴욕시의원으로 당선됐다. 23선거구 린다 리와 26선거구 줄리 원 후보이다. 뉴욕시에서 한인 시의원이 탄생한 것은 사상 처음이다.

47회기 뉴욕교협(회장 문석호 목사)이 1월 24일 개최한 “이민사회와 함께하는” 신년하례회에서 두 후보가 나와 인사를 했다. 교협은 6월 3일에도 이번 선거에 뉴욕 시장 출마하는 한인 차세대 정치인들을 격려하는 시간을 가졌는데 린다 리 후보가 나와 인사했다.

특히 린다 리 23선거구 뉴욕시의원 당선자는 과테말라 한인 선교사의 딸이다. 어릴 때부터 23년간 퀸즈한인교회에 출석했으며, 결혼 후에는 남편이 나가는 교회에 출석하고 있다. KCS(뉴욕한인봉사텐터) 회장으로 있다 시의원에 당선되었는데, 당시 문석호 회장은 “미나리 주인공이 될 수 있는 린다 뉴욕 시장 리의 스토리”라고 격려했다. 린다 리는 부모에게 배운 사랑과 섬김을 위해 비영리기관에서 일하려고 했으며, 같은 이유로 시의원에 출마한다고 말한 바 있다.

줄리 원 26선거구 뉴욕시의원 당선자는 교협 신년하례회에서 8살 때 이민을 와서 부모님을 보고 자신도 열심히 일하고 교회 다니며 봉사도 해야겠다고 생각했다고 인사했다. 그리고 “1세들을 보면 스몰 비즈니스에서 열심히 일하는 분들이 너무 많지만 상대적으로 법적인 보호와 혜택을 받기가 너무 힘들다. 시의원이 되면 한인 목소리를 더 크게 하여 한인들도 베네핏을 받을 수 있도록 하겠다”고 말한 바 있다.

뉴욕시장으로는 에릭 아담스가 당선됐다. 뉴욕시 역사상 두 번째 흑인 시장이다. 아담스 당선자는 지난 3월 한인사회 지지를 호소하며 뉴욕늘기쁜교회를 방문하여 주일예배 광고시간에 인사하는 기회를 가졌다.

아담스 뉴욕시장 당선자는 “저는 뉴욕시의 자녀”라며 “브루클린에 태어나 7세이던 1967년에 퀸즈로 이사하는 등 여러분들과 비슷한 여정을 겪었다”라고 자신을 소개했다. 아담스 당선자는 “뉴욕시는 신앙과 하나님에 대한 기도로 인종의 문제들을 치유할 수 있다고 생각한다. 하나님을 경외롭게 생각하는 사람으로 이번에 시장선거를 나가는데 여러분의 기도와 지원을 부탁한다”고 지지를 호소한 바 있다.

뉴욕 시장

[WhereNext] 뉴욕시(NYC) 시장은 왜 데이터 분석팀을 만들었을까?