교환 중개인

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대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913 판결 [보험금] [공1999.4.15.(80),644]

1. 원심은, 소외인이 1994. 1. 26. 강남구청장으로부터 부동산중개업허가를 받아 1994. 1.경부터 부동산중개업을 하여 온 사실, 소외인은 부동산중개업법령이 정하는 바에 따라 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 입힌 재산상의 손해에 대한 배상책임을 보장하기 위하여 보험사업자인 피고와 피보험자 강남구청, 보험금액 금 2,000만 원, 보험기간 1994. 1. 18.부터 1995. 1. 17.까지로 하는 인·허가보증보험계약을 체결한 사실, 소외인은 1994. 7. 1. 원고와 허영자 사이의 부동산 교환계약을 중개하면서 허영자가 교환대상으로 제공하는 부동산의 일부에 관하여 대한상호신용금고에 채권최고액 금 6억 원의 근저당권설정등기가 되어 있고 채무의 이행을 지체하여 대한상호신용금고가 이행을 독촉하는 상황이었음에도 단순히 채무가 금 4억 원이고 상환시기는 1년 후라고만 알려주어, 원고는 이에 속아 교환계약을 체결하고 1994. 7. 20. 그에 따라 금 1,000만 원을 서영수에게 송금한 사실, 원고는 교환 중개인 1995. 3.경 소외인등을 상대로 손해배상소송을 제기하여 1995. 10. 18. 소외인은 원고에게 금 1,000만 원 및 지연손해금을 지급하라는 판결이 선고되었고, 한편 원고는 1995. 7.경 소외인을 부동산중개업법 위반 등으로 고소하여 1995. 7. 24. 소외인이 구속기소 되었다는 내용의 고소사건 처분 결과를 통지 받은 사실 등을 인정하고, 소외인은 원고를 기망하여 허영자와 교환계약을 체결하게 하고 금 1,000만 원을 지급하게 함으로써 원고에게 같은 액수의 손해를 입혔으므로 피고는 소외인의 배상책임을 보장하기 위한 보증보험계약의 보험자로서 원고에게 위 금액을 지급할 의무가 있다고 판단한 다음, 이 사건 소는 보험사고가 발생한 1994. 7. 1.로부터 2년이 경과한 후에 제기되어 위 채권이 시효소멸 하였다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 소는 소외인의 불법행위 피해자인 원고가 상법 제724조 제2항에 의하여 보험자인 피고에게 손해를 직접 청구하는 것인데, 이 직접청구권의 법적 성질은 보험자가 피보험자의 피해자에 대한 손해배상채무를 병존적으로 인수한 것으로서 피해자가 보험자에 대하여 가지는 손해배상청구권이고 피보험자의 보험자에 대한 보험금액청구권의 변형 내지 이에 준하는 권리는 아니므로 그 소멸시효기간 역시 3년이고, 또한 보험사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니하여 보험금액청구권자가 과실 없이 보험사고의 발생을 알 수 없었던 경우에는 보험금액청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 보험금액청구권의 소멸시효가 진행하므로, 원고는 소외인을 상대로 소송을 제기한 1995. 3.경 내지 소외인을 부동산중개업법 위반으로 고소한 1995. 7.경에야 비로소 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었고, 이 사건 소는 그 때부터 3년이 경과하기 전에 제기되었다고 하여 배척하였다.

그렇다면 중개의뢰인인 원고는 교환 중개인 당연히 그 계약의 이익을 받아 피고에게 보험금을 청구할 수 있고 원고도 이에 따라 이 사건 청구를 하고 있는 것일 뿐, 이 사건 보증보험이 책임보험이고 원고가 제3자로서 나아가 보험금액청구권의 소멸시효기간은 2년이고, 특별한 사정이 없는 한 그 소멸시효는 보험사고가 발생한 때부터 진행하므로(대법원 1998. 2. 13. 선고 96다19666 판결 참조), 이 사건 보험금액청구권은 소외인이 불법행위를 하여 원고에게 손해가 발생한 1994. 7. 20.부터 소멸시효가 진행되어 이 사건 소제기 전에 소멸시효가 완성된 것으로 보인다.

그런데도 원심은 판시와 같은 이유로 피고의 시효소멸 주장을 배척하였으니, 원심판결에는 보험금액청구권의 성격과 그 소멸시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유가 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단하지 아니한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

주제 420 물물교환 소득

물물교환은 물품이나 서비스를 교환하는 것을 말합니다. 물물교환 거래소는 회원들이 서로 간에 (또는 물물교환 거래소와) 물품 또는 서비스를 교환하는 조직을 말합니다. 이 용어의 의미에는 비상업적 기준의 유사한 서비스를 오로지 비공식적으로 교환하는 약정은 포함되지 않습니다 (예를 들면 동네 부모들이 운영하는 베이비시팅 협동조합). 일반적으로 현금 교환이 수반되지 않습니다. 물물교환의 예를 들면 배관공이 치과 의사의 치과 서비스 대가로 배관 서비스를 제공하는 것입니다.

물물교환 거래 정보 신고서

인터넷이 물물교환 산업의 새로운 성장 매체를 제공하게 되었습니다. 이러한 성장으로 인하여, 물물교환 거래소는 예외가 적용되지 않는 한 모든 거래에 관하여 양식 1099- B, 중개인 및 물물교환 거래수익(영어) 을 제출해야 합니다. 이 주제에 관한 자세한 내용은 간행물 525, 과세 소득 및 비과세 소득(영어)의 물물교환 부분 및 양식 1099- B 설명서(영어) PDF 을 참조하십시오. 물물교환 거래소와 계약을 맺지 않는 사람 또는 물물교환 거래소를 통해서 물물교환 거래를 하지 교환 중개인 않지만 서비스를 거래하는 사람은 양식 1099- B 를 제출할 필요가 없습니다. 하지만 양식 1099- MISC , 기타 정보(영어) 을 제출하는 것이 필요할 수 있습니다. 특정 정보 신고서에 대한 설명서(영어) PDF 을 참조하면 자신이 이 양식을 제출해야 하는지 여부를 판단할 수 있습니다. 물물교환을 통해서 자산 또는 서비스를 교환할 경우 양식 1099- B 를 받아야 합니다. 또한 IRS 도 동일한 정보를 받게 됩니다.

물물교환 소득 신고

물물교환에서 받은 물품이나 서비스의 공정 시장 가치를 받은 연도의 총 소득에 포함시켜야 합니다. 일반적으로 이 소득은 스케줄 C (양식 1040), 사업 이익 또는 손실(단독 소유주)를 사용하여 신고합니다. 이 소득을 신고하지 교환 중개인 않았을 경우 양식 1040- X , 미국 개인 소득세 수정 신고서를 제출하여 신고서를 수정해야 합니다. 수정 신고서 제출에 관한 정보는 주제 308 및 수정 신고서를 제출해야 합니까?(영어) 를 참고하십시오.

추정세 납부

물물교환을 통해서 소득이 발생할 경우 추정세를 납부(영어)하는 것이 필요할 수 있습니다. 자세한 내용은 주제 306 및 양식 1040- ES, 개인 추정세를 참조하십시오.

추가 정보

물물교환 소득 및 물물교환 거래에 관한 자세한 내용은 간행물 525, 과세 소득 및 비과세 소득(영어) 및 간행물 334, 소규모 사업체를 위한 세금 안내(영어) 을 참조하십시오.

교환 중개인

부동산 교환 중개보수 (중개수수료)

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"저희 사무실에서 홍길동이 소유하고 있는 사무실 옆 작은 주택과 이몽룡이 소유하고 있는 시골땅을 교환하는 계약을 중개했습니다. 주택은 3억원으로 그리고 시골땅은 2억8천만원으로 가액을 산정하였지만 서로에게 꼭 필요한 부동산이라 차액 2천만원은 지급하지 않는 것으로 결정하였습니다. 이와 같은 부동산 교환거래의 경우 우리 사무실에서는 홍길동과 이몽룡 각각에게 부동산 중개보수를 얼마나 받아야 하는지요?"

가끔 한번씩 연락주시는 부동산 소장님께서 이번에 주택과 토지의 부동산 교환계약을 중개하셨는데 그 중개보수(중개수수료)를 얼마나 받아야 하는지 궁금하신 모양입니다.

각 부동산에 대한 중개보수를 계산해보면 다음과 같습니다.

① 주택 중개보수 = 3억원 × 0.4% = 120만원

② 토지 중개보수 = 2억8천만원 × 0.9% = 252만원

주택만으로 중개보수를 계산하면 120만원을 홍길동과 이몽룡에게 받아야 하고, 토지만으로 중개보수를 계산하면 252만원을 홍길동과 이몽룡에게 받아야 합니다.

그리고 홍길동은 주택을 처분하고 토지를 취득한 것이고, 이몽룡은 토지를 처분하고 주택을 취득한 것이기에 홍길동과 이몽룡에게 각각 주택 중개보수 + 토지 중개보수의 합인 372만원을 받아야할 수도 있습니다.

상담을 의뢰하신 소장님의 입장에서는 홍길동에게 372만원, 이몽룡에게 372만원을 받아 총 744만원을 중개보수로 받는 것이 제일 좋을 것입니다.

하지만 홍길동과 이몽룡의 입장에서는 주택에 대한 중개보수인 120만원씩 도합 240만원만 부동산에 지급하는 것이 제일 교환 중개인 유리할 것입니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)

제5항의 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

공인중개사법 시행규칙 제20조의 5항에 의하면 교환대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 기준으로 중개보수를 산정 하기에 홍길동과 이몽룡의 부동산 교환계약에서는 거래가액이 큰 주택을 기준으로 중개보수를 산정하여야 하며 이 경우 중개보수는 3억원 × 0.4% = 120만원입니다.

따라서 상담을 의뢰하신 중개사님은 홍길동과 이몽룡에게 각자 120만원 이내에서 중개보수를 청구하면 됩니다.

이와 유사한 사례로 매매와 전세계약이 동시에 이루어지는 경우 가 있습니다.

홍길동 소유의 주택을 이몽룡이 샀는데 홍길동이 이 주택에 그대로 전세로 살게되는 경우의 중개보수는 어떻게 산정할까요?

공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)

제5항의 3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다 .

홍길동과 이몽룡의 경우처럼 동일 당사자간에 매매와 전세 거래가 동시에 이루어진 때에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 매매시의 중개보수만을 지급하면 되고, 전세계약에 대한 중개보수는 지급하지 교환 중개인 않아도 됩니다.

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동종 자산 교환 (1031 Exchange)

2006년 미국 TV에 재미있는 일화가 소개된 적이 있다. 빨간 페이퍼 클립으로 무엇을 할 수 있을까 궁리하던 한 젊은 청년이 그 클립을 다른 물건과 바꾸는 물물교환을 생각해냈다는 이야기다. 매번 교환할 때마다 더 크고 좋은 것으로 바꾼다면 결국에는 제법 가치있는 물건을 소유할 수 있을 것이란 창의적인 계산이 시청자의 관심을 끌었다. 그 청년은 처음 클립을 볼펜과 바꿨고, 그 이후, 캠핑용 버너, 눈썰매, 영화 출연권 등을 거쳐서 열네 번째 교환 때에는 2층짜리 농장 집을 소유하게 되었다고 한다. 믿기 힘든 일화지만, 이 청년이 고수했던 물물교환의 기본 원리는 사실 오랫동안 다양한 분야에 널리 적용되어 왔다.

상업용 부동산 매매에도 이러한 물물교환의 개념이 활발하게 쓰인다. 대표적으로 동종자산교환 혹은 1031 교환이라는 제도가 있다. 이 동종자산교환이 큰 인기를 끌어온 이유는 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입한다면, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 있기 때문이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 잘 교환 중개인 명심해야한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산 간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 교환 중개인 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 구매자가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한 사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사 (LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 통상적으로 동종자산교환의 경우, 중개인 (Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야 한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.

[법률칼럼] “유한책임회사와 동종 자산 교환”

1977년 이후 오랫동안 유한책임회사(Limited Liability Company)라는 형태의 법인체 설립이 부동산 투자 목적으로 큰 인기를 끌어왔다. 부동산의 종류와 투자 목적에 따라 상이하지만, 유한책임회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 개인 명의 소유에 비해 어떠한 장점이 있을까.

첫째, 유한책임회사의 가장 큰 장점은 개인자산 보호에 있다. 유한책임이라는 말 자체에 내포되어 있듯, 부동산을 유한책임회사의 형태로 소유하면 무한한 개인 책임에서 벗어날 수 있다. 예를들어, 소유하고 있는 건물의 세입자가 큰 상해를 입거나 물질적 피해를 입었다고 가정하자. 그 건물이 개인 소유라면, 건물주는 본인 개인 재산을 사용하여 피해보상액수를 지불해야한다. 하지만 그 건물이 유한책임회사 소유라면, 피해보상액수가 아무리 크더라도 유한책임회사 자산을 초과하는 액수에 대해서는 개인이 책임질 필요가 없다.

둘째, 유한책임회사는 일반 법인회사와 달리 이중과세가 없다. 일반 법인회사는 부동산을 통해 얻은 소득에 회사 차원에서 세금을 먼저 내고 회사 주주로서 거둬들이는 개인소득에 또한번 세금을 내도록 되어있지만, 유한책임회사는 그 회사 소득이 모두 개인 소득으로 간주되어 이중 과세를 면할 수 있다.

셋째, 부동산 소유권 이전이 자유롭다. 부동산이 개인 소유로 되어있으면 명의 변경 시 반드시 양도증서를 등기해야하는 번거로움이 있다. 하지만, 유한책임회사 소유로 되어있는 부동산의 경우, 간단한 회사 지분 변경만으로도 부동산 소유권 이전이 가능하다.

참고로, 유한책임회사 소유의 상업용 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세를 피해갈 수 있는 방법도 있다. 대표적으로 동종자산교환(1031 Exchange)라는 제도가 있다. 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입했을 때, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 바로 동종자산교환의 핵심이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 준수해야 한다.

첫째, 매각하는 부동산과 교환 중개인 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산들간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 바이어가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사(LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 동종자산교환의 경우, 중개인(Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.


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